Como analizábamos en el post anterior, el contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total (arras). Por tanto, podemos definir las arras en sus tres diferentes modalidades (penitenciales/confirmatorias/penales) como la suma de dinero que, sin constituir el total precio a pagar, entrega la parte compradora a la parte vendedora  en la conclusión del contrato. En el artículo de esta semana te explicamos todo lo que necesitas saber del contrato de arras en 2021.

Partes del contrato de arras.

Uno de los primeros conceptos que necesitas saber del contrato de arras en 2021 son sus apartados. Con independencia del tipo de contrato de arras que vayamos a firmar, todos ellos deben contener, al menos, estos apartados:

  • La identificación de las partes.
  • La identificación del inmueble.
  • La cuantía de las arras o reserva y forma de entrega.
  • El tipo de arras y la penalización o consecuencias.
  • Las condiciones de la futura compraventa (precio, plazo y gastos)
  • El domicilio para notificar a las partes.
  • El tribunal competente por si existiesen discrepancias entre las partes.

Además de lo anterior, se pueden someter establecer otras clausulas de común acuerdo y siempre y cuando no vayan en contra de la Ley. Queremos destacar:

  • Que la palabra “paga y señal” no determina la tipología de las arras.
  • Que el contrato de arras, no es más que un contrato de compraventa con una clausula de arras, y por tanto, sus consecuencias vendrán determinadas por su redactado como arras confirmatorias, penales o penitenciales.
  • Que el título del contrato o de la cláusula no determina el contenido.

La importancia de saber diferenciar el tipo de arras entregadas radica en la gran diferencia que existe entre las consecuencias que genera una u otra tipología, es decir, la principal diferencia entre los tipos de contrato de arras, y sus riesgos y garantías, es si existe o no la posibilidad de desistir el contrato. Por este motivo, el más común es el de arras penitenciales, que sí que lo permite.

Tipos de contrato de arras en 2021.

1.- Contrato de arras de desistimiento o penitenciales: es la tipología de arras que a todos nos viene a la cabeza, pero realmente suponen una excepción y  sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.

Los contratos de arras de desistimiento, también conocidos como penitenciales, son los únicos que te permiten dar marcha atrás en la compra, aunque con una penalización. Se pacta que, en el caso de que no se formalice la compraventa por culpa del comprador, no se le devolverá el dinero entregado en concepto de reserva. Y si es a causa del vendedor, éste tendrá que devolverle las arras y además pagarle esa misma cantidad.

Se encuentra regulado en el articulo 1.454 del Código Civil. (Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a  devolverlas duplicadas).

2.- Contrato de arras confirmatorias: la firma de un contrato de arras confirmatorias se convierte en un anticipo del contrato de compraventa. Es decir, es como si ya hubieses vendido o comprado la vivienda, solo que se entregará el dinero y el bien más adelante.

Si alguien incumple este contrato, la parte afectada (el perjudicado) podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Se encuentra regulado en el artículo 1.124 del Código Civil.  (La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible).

3.- Contrato de arras penales: la principal característica de las arras penales es que se puede exigir que se lleve a cabo lo acordado, a pesar de que una de las dos partes se quiera echar para atrás. Establecen una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato (normalmente el duplo), y sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación pactada. Es un sistema de fijación a priori de la liquidación de los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación, pero que el juez podrá moderar.

Se encuentra regulado en los artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil. (Artículo 1152 C.C. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código. Artículo 1153 C.C. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada. Artículo 1154 C.C. El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor).

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